Um den Umbruch auch für die Mieterinnen und Mieter bezahlbar stemmen zu können, ist die Wohnungswirtschaft aber, das hat sich in den vergangenen zwölf Monaten zwischen Sommer 2023 und 2024 deutlich gezeigt, auf Partner angewiesen. Partner in der Politik, die verlässliche und ausreichende Fördermittel bereitstellen, und Partner in der Energiewirtschaft und in den Kommunen, die eine kosteneffiziente Wärme- und Stromplanung verfolgen.

Niels Klein, Vorstand der Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft, kämpft mit den hohen Baukosten. Unter schwierigen Bedingungen schafft es die Genossenschaft, einen Neubau im Wiesenviertel zu realisieren. Doch Niels Klein muss dafür Miethöhen in Kauf nehmen, die er nur zähneknirschend akzeptiert.

Das Ziel lautet klimaneutrales Wohnen – im Neubau und im Gebäudebestand. Das Ziel ist damit klar. Doch der Weg dorthin ist vom Ausprobieren geprägt. Zwei Beispiele aus der Praxis.

Der Klimawandel, eine älter werdende Gesellschaft, die Digitalisierung: Das sind nur drei der Megathemen, welche die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften in ihre Unternehmensstrategie integrieren müssen. Ein Umbruch, der die Branche auch organisatorisch noch lange beschäftigen und prägen wird.

Teures Bauen und Modernisieren führt zu höheren Mieten in den neu erstellten bzw. sanierten Gebäuden. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft versucht mit innovativen Baumethoden gegenzusteuern und Baukosten zu senken – beispielsweise durch 3D-Druck oder serielle Sanierung.

Der Mangel an Fachkräften macht auch der Wohnungswirtschaft zu schaffen. Wer heute eine Fachkraft in der Bauaufsicht sucht, muss zu mehr als 90 Prozent eine Person von einem anderen Unternehmen abwerben. Der VdW Rheinland Westfalen unterstützt seine Mitglieder dabei, im Kampf um Fachkräfte zu bestehen. Ein Besuch auf der Vocatium-Messe in Dortmund.

Mit ihren Investitionen wehren sich die Mitglieder des VdW Rheinland Westfalen, so gut es geht, gegen diese Krise. Etwa vier Milliarden Euro haben sie 2023 in Neubauten und in den Bestand fließen lassen. Ein im Vergleich über die Jahre weiterhin sehr hoher Wert (2015: knapp zwei Milliarden Euro). Die Investitionen in die Modernisierung sind sogar leicht gestiegen. Doch die Baukostenentwicklung geht natürlich nicht spurlos an ihnen vorüber: Die Gesamtsumme der Investitionen ist daher leicht rückläufig.

Bestandsmieten VdW-Mitglieder in Euro/qm (2023)

Bestandsmieten NRW in Euro/qm (2022, nach Zensus)

Da Neubau und energetische Sanierung stetig teurer werden, schlägt sich die Investitionstätigkeit auch in den Mieten nieder. Die Mieten der VdW-Mitglieder liegen noch immer weit unter Marktdurchschnitt, allerdings schmilzt der Abstand. Denn die sozial orientierte Wohnungswirtschaft versucht zwar, die Mieten möglichst günstig zu halten, muss aber wirtschaftlich so handeln, dass weiterhin Investitionen in den Klimaschutz und generationengerechte Wohnungen möglich sind.

Jahr	Gesamtinvestitionen	Neubautätigkeit	Bestandsmaßnahmen
	in Mio. Euro	in Mio. Euro	in Mio. Euro
2015	1.871,3	758,7	1.112,6
2016	2.097,7	978,6	1.119,1
2017	2.491,0	1.220,7	1.270,3
2018	2.699,6	1.297,9	1.401,7
2019	2.639,0	1.216,9	1.422,1
2020	3.264,1	1.564,5	1.699,6
2021	3.979,7	1.732,4	2.247,3
2022	3.983,4	1.748,8	2.234,6
2023	3.891,7	1.646,0	2.245,7

Jahr	Eigene Bautätigkeit		davon: Mietwohnungen			davon: Eigentumsmaßnahmen
	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Anteil in %	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Anteil in %
2015	2.992	-0.7	2.693	4.7	90.0	299	-32.2	10.0
2016	3.154	5.4	2.906	7.9	92.1	248	-17.1	7.9
2017	4.283	35.8	4.074	40.2	95.1	209	-15.7	4.9
2018	4.553	6.3	4.413	8.3	96.9	145	-30.6	3.2
2019	3.966	-12.9	3.708	-16.0	93.5	258	77.9	6.5
2020	4.749	19.7	4.542	22.5	95.6	207	-19.8	4.4
2021	4.770	0.4	4.589	1.0	96.2	181	-12.6	3.8
2022	4.794	0.5	4.469	-2.6	93.2	325	79.6	6.8
2023	4.757	-0,8	4.717	5,5	99,2	40	87,7	0,8

Öffentliche Mietwohnraumförderung NRW

Die nordrhein-westfälische Mietwohnraumförderung hat 2023 ein Rekordjahr hinter sich, was den Mittelabruf angeht. In Summe wurden insgesamt 1,75 Milliarden Euro abgerufen (im Vorjahr waren es etwas über eine Milliarde Euro), um Wohnungen mit einer Mietpreisbindung zu versehen. Daran hatten auch die VdW-Mitglieder ihren Anteil. Sie riefen insgesamt etwa 576 Millionen Euro ab – eine Steigerung um knapp 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit sind sie für 37,9 Prozent aller Wohnungen verantwortlich, die 2023 in NRW einer Mietpreisbindung unterworfen worden sind. Dass die Anzahl der geförderten Wohnungen nicht ebenfalls um 61 Prozent angestiegen ist (2022 waren es 2.636), ist eine Folge der höheren Baukosten.

	Förderung Mietwohnraum Gesamt		davon abgerufene Mittel durch VdW-Mitglieder		Anteil VdW-Mitglieder an Mietwohnraumförderung
	in Euro	Wohnungen	in Euro	Wohnungen	abgerufene Mittel	Wohnungen
Mietwohnungsneubau	1.526.426.982	6.726	432.930.523	1.852	28,4 %	27,5 %
Modernisierungsförderung	228.616.384	2.291	142.779.785	1.566	62,5 %	68,4 %
Summe	1.755.043.366	9.017	575.710.308	3.418	32,8 %	37,9 %

Jahr	Eigener Wohnungsbestand	mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen
	Wohnungen	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Anteil am Bestand in %
2015	846.362	182.853	-4,0	21,6
2016	849.336	181.144	-0,9	21,3
2017	873.323	172.957	-4,5	19,8
2018	872.869	176.237	1,9	20,2
2019	873.100	174.157	-1,2	19,9
2020	969.207	174.354	0,1	18,0
2021	1.036.707	168.826	-3,2	16,3
2022	1.075.839	174.147	3,2	16,2
2023	1.151.619	178.243	2,4	15,5

Mietpreisentwicklung

Infolge der ausgeprägten energetischen Sanierungen und der Neubaumaßnahmen der vergangenen Jahre ist die durchschnittliche Bruttowarmmiete der VdW-Mitglieder in Nordrhein-Westfalen auf 6,27 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Sie liegt damit aber immer noch unter dem NRW-Landesschnitt von 6,82 Euro pro Quadratemter (Zensus 2022). Dass die energetischen Sanierungen Wirkung zeigen, lässt sich an den Heizkosten ablesen: Auch wenn infolge der Ukraine-Krise die Energiepreise stark gestiegen sind, fallen die Steigerungen für die Mieterinnen und Mieter der VdW-Mitglieder geringer aus. Laut Heizspiegel von co2online waren die Kosten für eine für VdW-Bestände typische 70-m²-Wohnung innerhalb eines Jahres um 81 Prozent bei einer Gasheizung (Hauptenergieträger bei VdW-Mitgliedern) gestiegen; dieser Wert wurde bei VdW-Mitgliedern nicht mal innerhalb von zwei Jahren erreicht.

Jahr	Miete insgesamt	Davon:
		Nettokaltmiete	Nebenkosten	Heizkosten
2015	7,96	5,25	1,69	1,02
2016	8,09	5,33	1,74	1,02
2017	8,37	5,57	1,81	0,99
2018	8,4	5,59	1,84	0,97
2019	8,51	5,72	1,84	0,95
2020	8,56	5,83	1,78	0,95
2021	8,79	5,93	1,92	0,94
2022	9,42	6,13	2,01	1,28
2023	9,78	6,27	2,09	1,42

Jahr	Leerstandsquote insgesamt	Leerstandsquote wegen Vermietungsschwierigkeiten
	in Prozent	in Prozent
2015	2,39	0,45
2016	2,15	0,3
2017	2,62	0,25
2018	2,78	0,29
2019	2,52	0,22
2020	2,35	0,19
2021	2,56	0,15
2022	2,13	0,10
2023	2,08	0,10

Jahr	Eigener Wohnungsbestand	mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen
	Wohnungen	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Anteil am Bestand in %
2015	83.641	19.901	-3,3	23,8
2016	83.770	18.741	-5,8	22,4
2017	82.672	19.814	5,7	24,0
2018	82.862	19.986	0,9	24,1
2019	83.297	17.747	-11,2	21,3
2020	81.570	16.701	-5,9	20,5
2021	83.127	16.513	-1,1	19,9
2022	82.454	17.167	4,0	20,8
2023	83.480	17.186	0,1	20,6

Jahr	Gesamtinvestitionen	Neubautätigkeit	Bestandsmaßnahmen
	in Mio. €	in Mio. €	in Mio. €
2015	227,9	66,3	161,6
2016	253,6	90,2	163,4
2017	214,5	96,6	117,9
2018	282,4	129,7	152,7
2019	242,0	102,1	139,9
2020	268,7	96,9	171,7
2021	302,1	140,6	161,5
2022	294,4	118,7	175,7
2023	285,9	100	185,9

Jahr	Eigene Bautätigkeit		davon: Mietwohnungen			davon: Eigentumsmaßnahmen
	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Anteil %	Wohnungen	Veränderung zum Vorjahr in %	Anteil %
2015	261	2,4	204	-20,0	78,2	57	570,0	21,8
2016	363	39,1	349	71,1	96,1	14	-75,4	3,9
2017	273	-24,8	248	-28,9	90,8	25	78,6	9,2
2018	489	79,1	489	97,2	100,0	0	-100,0	0,0
2019	425	-13,1	372	-23,9	87,5	53	530,0	12,5
2020	343	-19,3	273	-26,6	79,6	70	32,1	20,4
2021	399	16,3	316	15,8	79,2	83	18,6	20,8
2022	448	12,3	448	41,8	100	0	0	0,0
2023	366	-18,3	366	-18,3	100	0	0	0,0

Jahr	Miete insgesamt	Davon
		Nettokaltmiete	Nebenkosten	Heizkosten
2015	7,67	5,18	1,39	1,10
2016	7,96	5,42	1,42	1,12
2017	8,21	5,52	1,51	1,18
2018	8,30	5,69	1,50	1,11
2019	8,32	5,72	1,52	1,08
2020	8,44	5,89	1,49	1,06
2021	8,40	5,82	1,49	1,09
2022	8,85	6,01	1,55	1,29
2023	9,25	6,23	1,69	1,33

Jahr	Leerstandsquote insgesamt	Leerstandsquote wegen Vermietungsschwierigkeiten
	in Prozent	in Prozent
2015	2,78	0,98
2016	2,44	0,81
2017	2,47	0,64
2018	2,26	0,36
2019	2,08	0,55
2020	2,18	0,19
2021	2,37	0,21
2022	2,19	0,12
2023	2,08	0,14

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Der Prüfungsbereich: Die Bereitstellung hochwertiger Prüfungs- und Beratungsleistungen für die Mitglieder des VdW Rheinland Westfalen, insbesondere in allen wohnungswirtschaftlich relevanten Themenbereichen, steht im Mittelpunkt der strategischen Ausrichtung des Prüfungsbereichs. Dazu zählt unter anderem auch die CO2-Bilanzierung, verbunden mit Fragen zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Klimastrategie der Mitglieder.
Das Referat Wohnungsgenossenschaften: Auch Wohnungsgenossenschaften stehen vor einem strategischen Umbruch – auf dem Weg zu einem klima- und generationengerechten Gebäudebestand. Der VdW Rheinland Westfalen unterstützt sie mit Veranstaltungsformaten für das Haupt- und das Ehrenamt, unter anderem mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) und mit der neu geschaffenen "Geno-Convention" in Kooperation mit der Universität Münster.
Die Rechtsabteilung: Ein umfassendes Beratungsangebot, intensive Gremienarbeit und regelmäßige Information zeichnen die Rechtsabteilung aus. Viele Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften schätzen die Kompetenz und Zuverlässigkeit. Sie beantworten das Jahr über zahlreiche Rechtsanfragen, unter anderem im Miet-, Genossenschafts- und Datenschutzrecht, führen Seminare und Inhouse-Schulungen durch, passen Satzungen an und überprüfen Verträge.
Die Steuerabteilung: Die Steuerabteilung des VdW verfolgt intensiv die aktuelle Entwicklung in Gesetzgebung, Rechtsprechung und bei der Finanzverwaltung. Im Verbund mit dem Bundesverband GdW wird bei wichtigen Fragen der steuerlichen Rahmenbedingungen der Wohnungs- und Immobilienunternehmen versucht, Einfluss auf politische Entscheidungen sowie Erlasse der Finanzverwaltung zu nehmen, um eine sachgerechte steuerliche Rechtslage für die Wohnungsunternehmen zu gewährleisten.
Die VdW Treuhand GmbH ist eine 100-prozentige Tochter des VdW und nimmt die Aufgaben einer genossenschaftlichen Treuhandstelle wahr. Unternehmensgegenstand ist neben der wohnungswirtschaftlichen, betriebswirtschaftlichen und organisatorischen Beratung die Vermittlung von Versicherungen sowie von Finanzierungen. Sie unterstützt dabei, Strukturen effizienter zu machen, die Verwaltung zu beschleunigen und den Finanzierungs- und Versicherungsbedarf zu optimieren.

Der VdW Rheinland Westfalen ist Interessenvertretung und Dienstleister für seine Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften in Nordrhein-Westfalen und dem nördlichen Rheinland-Pfalz. Dem Verband gehören Wohnungsgenossenschaften sowie kommunale, öffentliche, kirchliche, industrieverbundene und private Wohnungsunternehmen an.

Der VdW ist Mitglied im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin. Der GdW vertritt als größter Branchendachverband rund 3.000 Wohnungs- und Immobilienunternehmen in ganz Deutschland.

Jahresbericht

Aufgeben?

"Auch wenn die Hürden hoch sind, gehen unsere Mitglieder den notwendigen Wandel aktiv an."

Mit gutem Beispiel vorangehen

Auf gute Nachbarschaft

Investitionen in schwieriger Lage

Investitionsentwicklung in Mrd. Euro

Mietpreisentwicklung in Euro/qm

Ansturm auf Wohnraumförderung

Abgerufene Fördermittel in Nordrhein-Westfalen in Millionen Euro

Das Jahr im Überblick

Für die Mitglieder da

Namen und Nachrichten

Wer wir sind

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Nordrhein-Westfalen

Investitionen

Eigene Bautätigkeiten

Öffentliche Mietwohnraumförderung NRW

Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen des eigenen Wohnungsbestandes

Mietpreisentwicklung

Leerstandsquote

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Investitionen

Eigene Bautätigkeit

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